Formation et Conception

                 Le coin de la juriste

 

                 Nous ouvrons dans cette page une rubrique juridique où régulièrement notre juriste viendra apporter quelques éléments permettant de comprendre le fonctionnement de l'économie et ses limites liées au droit.

           Vous pouvez directement communiquer avec notre juriste si vous avez une question sur le sujet ou un besoin d'explications complémentaires.

           Sur la page contactez-vous, ajouter à votre message l'expression "Pour Jeanne".

 

 

Présentation

 

Lorsqu'un prêt est accordé à une société ou à une personne physique, pour l'acquisition d'un immeuble, l'établissement prêteur, créancier, peut alors demander à titre de garantie l'inscription d'un privilège de prêteur de deniers, d'un privilège de vendeur ou d'une hypothèque conventionnelle

 

1 - Le privilège de prêteur de deniers (PPD ou IPPD)

 

     Il ne peut garantir que le montant du prêt correspondant en tout ou partie au prix d'acquisition de n'importe quel bien immobilier à l’exclusion des frais annexes (frais de notaire, travaux, commissions intermédiaires….). Le surplus des sommes empruntées fera l’objet d’une inscription d’hypothèque conventionnelle complémentaire.

 

      Ce privilège est constaté dans un acte notarié dans lequel le notaire constate :

- la remise des fonds prêtés, en tout ou partie, à l'acquéreur-emprunteur ;

- la promesse par celui-ci d'employer la somme reçue, à due concurrence, au paiement du prix d'acquisition de l'immeuble ("promesse d'emploi") ;

- la quittance du prix par le vendeur ;

- et la déclaration, par l'acquéreur, que les sommes par lui employées au paiement proviennent en tout ou partie du prêt qui lui est consenti ("déclaration d'origine des deniers").

Sous réserve que l'acte authentique d'emprunt contienne les mentions ci-dessus, le privilège est de droit pour ceux qui ont fourni des deniers pour l'acquisition d'un immeuble (article 2374-2 du Code civil), et s'opère, à la différence de l'hypothèque, hors la volonté du débiteur (raison pour laquelle une procuration à l'effet d'emprunter, avec pour seule garantie un privilège de prêteur de deniers, peut être donnée par un emprunteur, personne physique, par acte sous seing privé, alors que la constitution d'une hypothèque requiert une procuration par acte authentique).

 

 

 

1 Bis - Rang et coût du privilège

 

Le privilège prend rang à la date de la vente c'est-à-dire qu'il sera prioritaire sur toutes les garanties qui seront prises, ensuite, ou en même temps, sur le bien, d'où son nom de "privilège".  Ce privilège, constitué sur le bien, garantit ainsi à la banque le paiement du capital emprunté et également de 3 ans d’intérêts en cas de défaillance de l’emprunteur.

 

     Le coût du privilège de prêteur de deniers est plus faible que celui de l’hypothèque conventionnelle car il est dispensé de taxe de publicité foncière mais les deux seront inscrits au fichier immobilier dans les deux mois qui suivent la vente.

 

 

2 - L'hypothèque conventionnelle

 

Elle constitue une sûreté réelle c'est-à-dire que le bien immobilier est affecté directement à la garantie de la dette, à défaut de remboursement du prêt dans les conditions prévues. Elle peut porter sur tout bien immobilier.

Elle est obligatoirement constatée par un acte notarié, dans lequel le débiteur doit consentir l’octroi d’une sûreté sur son bien au profit du créancier, qui doit l'accepter, et fait l’objet d’une inscription, sous deux mois maximum, mais, dans la pratique, au plus tôt possible, au service de la publicité foncière du lieu où se trouve le bien. Les frais d’inscription sont généralement payés par l'emprunteur.

 

Plusieurs hypothèques peuvent être prises sur un même bien. La date de l’inscription détermine l'ordre entre les créanciers inscrits appelée « rang », voilà pourquoi le créancier a tout intérêt à faire inscrire sa garantie très rapidement. En effet, lors de la vente forcée d’un immeuble grevé d’une garantie, les premiers inscrits sont les premiers payés.

 

L'hypothèque peut aussi être consentie par un tiers sur un bien lui appartenant. On parle alors de "tiers affectant" (le terme "caution hypothécaire" n'étant plus usité, pour cause de confusion avec la caution personnelle, notamment quant aux obligations de la caution).

L'intervention de ce tiers affectant au contrat de prêt entraîne un coût supplémentaire : perception, par le notaire, d'émoluments correspondant au quart des émoluments de prêt.

 

Observation :  une sûreté nouvelle était issue de l'ordonnance du 23 mars 2006. C'était l'hypothèque rechargeable créée notamment pour faciliter le crédit aux emprunteurs dotés de ressources irrégulières (entrepreneurs individuels par exemple). Le mécanisme permettait, au fur et à mesure des remboursements effectués sur le prêt consenti initialement, d’emprunter à nouveau ; le montant total de la dette devant rester dans la limite du montant consenti à l’origine, ainsi un seul bien immobilier servait de garantie pour plusieurs prêts (dans la limite du montant initial de l'hypothèque). Le crédit hypothécaire rechargeable ne peut plus être conclu depuis juillet 2014 le dispositif ayant été abrogé par la loi relative à la consommation de 2014. Les crédits hypothécaires rechargeables conclus avant cette date continuent à s'appliquer jusqu'à leur terme, mais ne pourront plus être "rechargés".

 

 

 

3 - Le privilège de vendeur

 

Il permet à ce dernier qui n’a pas reçu lors de la vente, la totalité du prix, de se payer en cas de revente du bien avec les sommes qui lui restent dues par priorité par rapport aux autres créanciers, même hypothécaires.

 

Il faut que ce privilège soit inscrit au fichier immobilier dans les deux mois de la vente initiale comme le privilège de prêteurs de deniers. Si un prêteur intervient à l'acte pour financer la partie du prix payée comptant, généralement le privilège de vendeur intervient en premier rang, et celui du préteur de deniers en second rang.

 

 

 

Petit classement

 

On peut classer les créances immobilières ainsi :

 

1 - Superprivilège des salariés

2 - Superprivilège du fisc

3 - Privilège du vendeur

4 - Privilège du préteur de deniers

5 - Hypothèque de premier rang

6 - Hypothèque de second rang

...

7 - Hypothèque Judiciaire

8 - Créance chirographaire

 

 

A noter : S'ils sont d'accord entr'eux, les créanciers peuvent accepter une hypothèque en concours de rang (deux premiers rangs par exemple). La dernière hypothèque si elle intervient en sixième rang par exemple, ne vaut bien sûr pas grand chose, de même que l'hypothèque judiciaire que le banquier réclame auprès du juge lorsqu'il se rend compte qu'il ne sera pas payé.

 

Les superprivilèges ne sont pas des sûretés immobilières mais elles interviennent avant les privilèges privant le créancier, éventuellement, d'une partie de sa créance.

 

Enfin, dans les actes notariés on trouve que la vente est faite au comptant alors que l'acheteur a souscrit un prêt bancaire. Au comptant signifie ici que le vendeur du bien est immédiatement payé et donc qu'il n'y a pas de privilège du vendeur.

 

 

 

4 - Les effets des garanties

 

En cas de défaillance de l’emprunteur, l’IPPD, ou le privilège de vendeur, comme l'hypothèque, permettent au titulaire de  la garantie de faire vendre aux enchères (saisir) le bien sur lequel elle porte et d’être payé sur le prix de vente, suivant son rang.

 

Tout créancier hypothécaire, quel que soit son rang, peut demander la mise en vente judiciaire du bien.

 

 

 

5 - Les frais de prêts par acte notarié

 

Les frais de prêt notarié comprennent :

 

- les émoluments tarifés du notaire (TTC) sur le montant du capital emprunté,

- pour l'hypothèque conventionnelle, la taxe de publicité foncière au taux actuel de 0,715 % sur le capital emprunté, augmenté des accessoires (généralement évalués à 20 % du capital), avec un minimum de 25,00 €, sauf en ce qui concerne les prêts dispensés de cette taxe par leur nature (prêts à taux zéro (PTZ) , Prêt accession sociale  (PAS), autres prêts conventionnés (PC) et épargne-logement ….)

- la contribution de sécurité immobilière (anciennement salaire du conservateur des hypothèques), soit 0,05 % de la somme garantie, par chacune des sûretés, en principal et accessoires, avec un minimum de 8,00 € par sûreté,

- le droit d'enregistrement de 125,00 € (sauf pour la CAISSE D’ÉPARGNE),

- et les divers autres postes (coût de l'expédition pour l'emprunteur, de la copie exécutoire pour le prêteur, bordereaux d'inscription, notification à la compagnie assurant le bien remis en garantie, réquisition d'état des inscriptions au service de la publicité foncière, etc…)

 

 

 

A bientôt pour un nouvel article sur la remise en garantie des biens indivis, et de ceux faisant l'objet d'un démembrement de propriété…..